[2019精品国产]“居住权”来了!楼市又多了一个雷区?

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文|凯风

居2019精品国产住权终于来了。

01

全国第一批“居住权”证明出现了。

近日,《武汉市居住权登记操作规范(试行)》施行。当地不仅颁发了首张“居住权”证明,而且此前就已出现首例居住权执行案件。

这起案件极具代表

武汉一女士因病去世前立下遗嘱,将其房产赠与弟弟,而2019精品国产丈夫再婚之前仍可居住其中。今年初,这套房子被挂牌出售,丈夫担心影响其居住,向法院申请居住权强制执行。

目前,法院已执行裁定,将该房屋的居住权登记在丈夫名下。

这意味着,这套房产即使能够顺利出售,丈夫的居住权仍然成立。无论是弟弟还是新业主,未经协商,都无法直接赶走居住权人。

拥有这套房子,却无法决定居住权人的去留。这个场面听起来滑稽且诡异,但正是未来“居住权”的常态。

居住权,究竟是什么?

2021年1月1日正式生效的《民法典》,在物权编中新增了“居住权”。

根据规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租(有约定的除外),居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外,新设立“居住权”。不过,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。

即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

02

居住权横空出世,影响有多大?

其一,居住权的存在,让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。

毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。

一旦疏忽了居住权,即便买到了房子,也未必能住在其中,这是二手房交易不得不考虑的“雷区”。

其二,居住权可长可短,甚至终生有效——不到居住权人去世,居住权不会消散。

根据新规,居住权需要采用书面合同确立,且需向登记机构进行登记。这说明,居住权不是随意设立的,只有登记才正式生效。

登记之时,居住权要明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等等。

这其中,最关键的当属居住期限。

居住权期限可2019精品国产长可短,由设立居住权的所有权人进行确定,可以1年,也可以10年,当然也能“终生有效”。

如果是“终生有效”,那么不到居住权人去世,居住权是不会消散的。

至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。居住权无偿是原则、有偿为例外。如果没有约定,就不会存在租金收益。

需要说明的是,不是长期居住就能获得“居住权”。

根据新规,居住权须由房主以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。

所以,居住权可以撤销,也可以更改,但有无居住权,房子的价值必将出现明显差异。

03

居住权,未来将会遍及生活方方面面。

第一个场景是离婚财产分配。房产如何分配,往往成为离婚的一大难题。在居住权模式下,离婚后一方可赋予另一方居住权,对方只能居住,不能用于抵押贷款,更不能用于出售,这为离婚财产冲突提供了新的选项。

第二个场景是以房养老。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

第三个场景是保障房。扩大租赁住房,已经成为新一轮房住不炒的重要方向之一。近年来,政府建设了大量的公租房、人才房等,产权属于政府或企业,个人只有使用权,基本权益很难得到保障。

如果赋予这些保障房以“居住权”,那么“住有所居”将获得稳定预期,无疑有利于保障房制度的建设。

……

无论如何,未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。

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2021-07-22